婚前购买房产婚后如何分割(婚前购买房产婚后怎么分割)

婚前购买房产婚后如何分割(婚前购买房产婚后怎么分割)

拿四川来说，四川省离婚率41%，全国排名11。 离婚，必将牵涉财产分割、子女抚养。

很多情况下会遇到这种情况：一方婚前依靠父母支持按揭了一套房产，婚后继续还贷，贷款还未还清面临离婚分割财产。 案例：黄女士于2010年3月在武侯区按揭一套住宅，总价款140万元。父母为其出资30万元加上自己存款20万元，合计支付了50万元首付，银行按揭贷款90万元，20年还清，月还款5940元，利息总额513630元。2010年4月黄女士与高先生结婚，后一直居住在该套住宅内。婚后，黄女士从其工资卡中按月偿还该套房屋的按揭款。2018年3月，双方因感情不和决定离婚。此时，该套房屋的市场价为400万元。就该套房产如何处理，双方各执一词，最终诉至法院，法院于2018年7月1日判决离婚。 婚姻关系存续期间共还款100个月，共还款594000元（其中利息323000元）。 黄女士认为，这是她婚前买的房产，首期款是她自己支付，按揭款也是她自己的钱偿还，与男方没有任何关系，男方不应当得到任何补偿。 高先生认为，虽然是女方婚前购买的房产，但是婚姻期间房价上涨，而且婚后是共同还款，应当按照当前市场价减去女方的首付款及女方婚前按揭款后按夫妻财产平均分配。

该套房能否分配？怎么分配呢？

对于第一个问题，该套房产应该分。《婚姻法司法解释三》第10条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”

第二个问题，如何分，如何补偿呢？

全国法院对于相对应财产增值部分的计算有多种方式，四川省内法院也有不同计算方法。

主要有以下几种计算方式：

判例1.双流法院：(2018)川0116民初10365号案件以 “共同还贷部分及相对应的财产增值部分应为 共同还贷部分×（房屋现价÷房屋成本）”为计算式。

判例2. 雁江区法院：(2018)川2002民初6061号案件，以共同还款部分×（房屋离婚时价值÷结婚时价值）进行计算。 10,225元（月供）×16月×（5,400,000（离婚时价值）÷3,000,000（结婚时价值））÷2=147,240元。

判例3. 温江区法院在(2017)川0115民初4479号案中，以共同还款额÷房屋总成本计算出付款比例，再以付款比例×增值额，计算出增值金额再÷2，计算出增值额，再加上一半的共同还款额。

判例4. 金牛区法院在（2018）川0106民初11985号案中，的计算为：双方离婚时的房屋总价为：8037.6元/㎡×94.41㎡=758829.82元。双方婚姻关系存续期间共同还款114600.9元，其中本金38726.45元、利息75934.47元。双方共同分割的部分为114600.9元÷（669985（购房价格）+75934.47）×758829.82=116584.41元。

判例5. 成都中院在（2019）川01民终9016号中对上述案件改判，计算方式为：该房屋的价值为15858元/㎡×94.41㎡=1497153.78元，原购房金额为669985元，房屋增值比为1497153.78元÷（669985元+75934.47元）=2.01，则王某应当分得的房款为（70000元+114600.9元÷2）×2.01=255873.90元。本文注：7万元为某的购房出资。

我们可以看出，法院采取了三种不同的理解、计算方法：

第一种方式：共同还贷+增值的计算方式，如案例3中采取计算方式。共同还贷部分+（共同还贷部分÷房屋成本）×（房屋现价-房屋成本）

第二种方式：增值比计算方式，如1、2、5案例中的计算。共同还贷部分×（房屋现价÷房屋成本）

第三种方式：百分比方式，如案例4中的计算。（共同还贷部分÷房屋成本）×房屋现价 根据数学计算，这三种方式是相等的。但是为什么在实务中存在差异呢？问题出在如何界定房屋成本？ 判例2中的成本采取结婚时的市场价计算；判例4、5中的成本包括原购置价及婚姻存续期间共同还贷部分的利息，没有计算在非婚姻期间一方单独还款的利息部分。以结婚时市场价计算并非绝对妥当，应当根据具体案情适用房产的实际成本或结婚时市场价孰高原则。如果房产的实际成本（购置价、利息、交易费用等等）高于市场价，应当按照实际成本计算；如果实际成本低于市场价，应当按市场价计算。因为，法律明确规定可分财产为夫妻关系存续期间的收益（财产增值部分），且如果结婚时房产已经大幅增值的情况下，以实际成本计算明显不公平。 因此，作为房屋所有人，应当积极的证明房屋的成本，以减少分配金额。

因此，上述黄女士与高先生的案例中，正确的分法为： 594000×(4000000÷(1400000+323000)= 1378990.13元 黄女士应当就1378990.13元的增值及共同还贷对高先生做出补偿。具体如何补偿，是否平均分配，将根据案件其他情况决定。